2025年1月30号晚上，万科发布业绩预告，提到去年亏损820亿，扣掉非经常性收益后也亏了800亿，这个数字比当时582亿的总市值还要高，创下A股纪录，很多人看到后就感到惊慌，认为房企可能要完蛋，但实际上万科账上还有几百亿现金，没欠银行多少钱，也没被ST，销售活动还在继续。
这几天不光万科，十几家上市房企都发布了预亏公告，华夏幸福预计亏损160到240亿元，绿地控股亏损160到190亿元，金科地产看起来赚了300到350亿元，但仔细一看，这些盈利全是靠卖资产和公司重组得来的钱，主业实际亏损接近300亿元，金科地产的净资产已经变成负数，离退市只差一步，这种报表显示赚钱、实际上企业快撑不下去的情况，实在让人感到困惑。
这些公司集中在这时候出现大额亏损，不是突然无法经营下去，而是主动把账上的存货减值一次性提足，比如中洲控股从2022年到2025年这四年里，累计计提存货减值超过65亿元，净资产直接减少了三分之二，但它一直有销售回款，现金流保持正常，银行也没有催收债务，这样做等于提前将未来可能发生的损失一次确认掉，避免以后每年都出现风险。
存货减值跟别的资产不一样，商誉减值一旦计提就不能改了，但存货减值在房价回升时可以转回利润，这样当年多亏一些还能少交企业所得税，企业就能利用会计规则争取时间缓冲，现在多亏损是为了以后减少更多损失。
有人提出这是财务造假的问题，这不算财务造假，而是合法操作，只是会计准则给了灵活处理的空间，关键在于不是每家公司都愿意这么做，有些房企坚持不减值，指望市场好转，结果到2026年核对账目时，发现资产实际价值远低于账面数字，只好紧急计提损失，直接触发退市标准，政策只看净资产是否为负和利润是否连续亏损两年，不管亏损多严重，也不管市值比净资产低多少，这个漏洞让主动选择亏损变成一种精明策略。
光伏行业的情况就不同，它亏损是因为产能太多，价格跌破了成本线，产品卖不动，没法通过调整账目来缓解，房企亏损不是房子卖不掉，而是手里土地价格太高，市场预期崩了，以前当作宝贝的土地储备，现在成了烫手山芋，所以房企能用财务手段做手术，把坏账切掉，留下干净的壳等机会。
投资者容易犯一个错，看到净资产大幅下降就以为公司要不行了，其实关键得看现金有多少、短期债务多不多、预售款剩下多少，中洲的每股净资产虽然只剩几块钱，但它的预收款足够支付未来两年的开发支出，银行也愿意继续给它贷款，这种公司离生死关头还远着呢。
市场现在还是太看重利润增长，总认为一年不赚钱就撑不下去，其实在行业转型的时候，先把资产负债表弄干净，比硬撑着报出虚高的利润更加要紧，你见过装修房子前先砸墙的情况吧，房企眼下就在做这个事。
所有大型房地产公司都在做差不多的事情，这表明它不是某一家企业的投机行为，而是整个行业在适应新的规则，哪家企业先把旧的包袱处理掉，哪家就能在接下来的市场变化中跑得更快，这和道德没有关系，就是一种生存的办法。
金科公司发布盈利300亿的预告，这让人感到担忧，因为它靠卖掉项目来填补账面上的亏空，可实际经营现金流还是负的，这种办法短期内能保住上市资格，长期来看风险更大，问题没有真正解决，只是把时间往后推了。
中洲的做法反而显得踏实，它不喊口号，也不乱画饼，默默把该提的减值都提了，接着安心卖房、收钱、还债，2026年初它的销售数据没有崩掉，融资渠道也没断，这说明有时候认怂反而是最强的信号。
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